Từng được hấp dẫn bởi các gói vay mua nhà lãi suất chỉ 5-7%/năm, nhiều khách hàng nay phải đối mặt với cú sốc chi phí khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi 12-14%/năm. Áp lực trả nợ tăng mạnh không chỉ khiến người mua ở thực thêm chật vật mà còn đặt nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao trước nguy cơ bán cắt lỗ, tái cơ cấu danh mục hoặc rơi vào vòng xoáy nợ xấu.
Bài kiểm tra sức chịu đựng
Theo dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ cuối tháng 10/2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng đáng kể, tạo áp lực lớn lên người đi vay. Đáng chú ý, nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm.
Trước đó, không ít khách hàng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5-6%/năm. Tuy nhiên, thời gian cố định thường chỉ kéo dài từ 3-6 tháng. Khi chuyển sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh, làm đảo lộn các kế hoạch tài chính ban đầu, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy cao để đầu tư ngắn hạn.
VARS cho rằng việc lãi suất tăng vừa là phép thử sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư phụ thuộc vào vốn vay. Giai đoạn tiền rẻ kết thúc buộc thị trường bất động sản phải chuyển từ tư duy tăng trưởng nóng sang quản trị rủi ro và phát triển bền vững hơn.
Theo đánh giá của đơn vị này, nhóm mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 vẫn còn biên an toàn nhất định. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi lượng lớn khách hàng mua nhà năm 2025 đồng loạt hết thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn gốc. Trong bối cảnh giá bất động sản đã ở mức cao, nếu thu nhập không tăng tương ứng hoặc thị trường thiếu động lực tăng giá, áp lực trả nợ sẽ gia tăng đáng kể.
Thực tế cho thấy những cảnh báo này đang dần hiện hữu
Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Phạm Xuân Hồng (Tân Bình, TP.HCM) cho biết năm 2025 ông vay khoảng 3 tỷ đồng để mua bất động sản, với lãi suất ban đầu 7%/năm.
"Một năm trước tôi vay 3 tỷ đồng, thời hạn 20 năm. Khi đó mỗi tháng trả khoảng 30 triệu đồng. Sau một năm, lãi suất tăng thêm 4 điểm phần trăm, khiến chi phí lãi phát sinh tăng khoảng 120 triệu đồng/năm, tương đương 10 triệu đồng/tháng. Hiện mỗi tháng tôi phải trả gần 40 triệu đồng", ông Hồng chia sẻ.
Ở góc độ môi giới, bà Ngân, một môi giới bất động sản tại TP.HCM, cho biết phần lớn khoản vay mua nhà chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, một số gói kéo dài 3-4 năm. Từ cuối năm 2025, nhiều khoản vay đã bắt đầu bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi.
Theo bà Ngân, các ngân hàng quy mô nhỏ là nhóm có mức điều chỉnh lãi suất mạnh hơn, khiến áp lực trả nợ của người vay gia tăng rõ rệt.
Nhà đầu tư dùng đòn bẩy đối mặt rủi ro lớn
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, khi hết thời gian ưu đãi, người mua nhà đang phải đối mặt với áp lực tài chính đáng kể do lãi suất thả nổi tăng lên mức 12-14%/năm.
Đối với người mua để ở, lãi vay gia tăng trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao đang trở thành rào cản lớn đối với kế hoạch sở hữu bất động sản. Không ít người có thể lựa chọn tiếp tục thuê nhà hoặc trì hoãn quyết định mua để chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn.
Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt vay trên 50-70% giá trị tài sản, sẽ chịu tác động mạnh nhất. Theo vị chuyên gia này, mặt bằng giá bất động sản hiện khó duy trì tốc độ tăng mạnh như các chu kỳ trước. Thanh khoản suy yếu trong khi chi phí vốn tăng khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục hoặc chấp nhận bán cắt lỗ để giảm áp lực nợ vay.
"Nếu lãi suất tiếp tục tăng, hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ chậm lại. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu ảnh hưởng rõ nhất. Ngược lại, nhóm có tiềm lực tài chính mạnh và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền khai thác ngay sẽ có lợi thế hơn. Dòng tiền đầu tư cũng có thể dịch chuyển sang các kênh khác", ông David Jackson phân tích.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng nhiều chủ đầu tư hiện liên kết với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng vay mua bất động sản. Các chương trình này thường đi kèm thủ tục đơn giản, lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu hoặc chính sách hỗ trợ lãi vay nhằm thúc đẩy bán hàng.
Tuy nhiên, phần lớn hợp đồng vay trung và dài hạn đều quy định ngân hàng có quyền điều chỉnh lãi suất theo cơ chế thả nổi sau thời gian ưu đãi.
Theo luật sư Phượng, nếu khách hàng tự làm việc với ngân hàng, họ thường có điều kiện tìm hiểu kỹ các điều khoản liên quan đến lãi suất thả nổi và đánh giá khả năng trả nợ. Ngược lại, trong các chương trình liên kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng, nhiều người mua chỉ tập trung vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà bỏ qua các rủi ro ở giai đoạn sau.
Đáng chú ý, cơ chế xác định lãi suất thả nổi tại một số hợp đồng chưa được quy định rõ ràng, khiến người vay khó theo dõi và kiểm soát chi phí vốn thực tế. Khi lãi suất tăng mạnh, nhiều khách hàng không kịp thích ứng với nghĩa vụ tài chính mới, dẫn tới chậm thanh toán, phát sinh nợ xấu và phải chịu mức lãi phạt rất cao.
"Hệ quả có thể là người mua buộc phải bán lại tài sản với giá thấp hoặc để ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp xảy ra trên diện rộng tại một dự án, rủi ro không chỉ thuộc về người mua mà còn tác động tới chủ đầu tư và ngân hàng, đặc biệt nếu dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng hoặc khai thác", luật sư Phượng nhận định.
